VENDER UN INMUEBLE HEREDADO

Hace poco hemos tenido un cliente con una propiedad heredada que quería poner a la venta. Y aprovechando esa circunstancia hemos pedido la colaboración del despacho de abogados con el trabajamos habitualmente para que nos expliquen cuál es el procedimiento a seguir en estos casos.
Antes de nada, debemos tener en cuenta, que para que el proceso de venta de la casa heredada llegue a buen puerto hemos de ser muy escrupulosos en la documentación que se nos pida y en cumplir los pasos y procedimientos.

DOCUMENTACIÓN DE LA ACEPTACIÓN DE HERENCIA

Una vez que los herederos aceptan la herencia, lo primero que tendrán que hacer será preparar ante notario la siguiente documentación de la aceptación de herencia:

• Original del certificado de defunción. ( Se podrá obtener a partir de lo quince días hábiles desde el fallecimiento)
• Certificado de últimas voluntades (en el que deberá indicarse cuál es el último testamento otorgado por el difunto).
• Certificado de seguros de cobertura de fallecimiento.
• Copia auténtica del testamento del difunto.
• Escrituras de las propiedades inmobiliarias del difunto y recibos de IBI para obtener la referencia catastral de los inmuebles.
• Certificados de entidades bancarias con saldos a la fecha de fallecimiento.
• En caso que existan otros bienes y/o deudas (acciones, vehículos, préstamos personales o hipotecarios, etc.), y en la medida en que sea posible, documentos que acrediten que su titular era el fallecido.

En definitiva, se trata de identificar al difunto, sus herederos y demás beneficiarios (legitimarios, legatarios, etc.), los bienes y deudas que el difunto tenía, así como su reparto atendiendo al testamento o a los acuerdos posteriores alcanzados entre las partes (así, si el causante ha dejado bienes inmuebles por mitades indivisas, los herederos pueden acordar repartírselos de forma que cada uno se quede con la plena propiedad de un inmueble, aunque habrá que estudiar previamente la fiscalidad de ese acuerdo porque puede tener consecuencias en los impuestos a pagar).

LA PERSONA FALLECIDA NO HABÍA HECHO TESTAMENTO

Pero qué ocurre si la persona fallecida no ha hecho testamento?. 
En ese caso, será requisito previo a la escritura de aceptación de herencia, realizar ante el notario competente la declaración de herederos ab intestato, esto es, la identificación de quiénes son los herederos del difunto según la legislación aplicable a la herencia.

Para el acta, vamos  a necesitar el Libro de Familia, y dos testigos que  puedan acreditar   el parentesco.

UNA VEZ QUE SE HA FIRMADO LA HERENCIA

A continuación, una vez firmada la herencia, estos son los pasos a seguir:

• Proceder a la liquidación de Impuesto sobre Sucesiones, así como, si hay inmuebles urbanos y la ordenanza municipal del municipio en el que se encuentran lo prevé, tramitar el pago del Impuesto sobre  el Incremento de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (popularmente conocido como “plusvalía”) ante el Ayuntamiento.

Una vez satisfechos los impuestos ,cuyo pago hay que realizar en el plazo de los 6 meses siguientes a la defunción, (si bien dicho pago se puede aplazar bajo determinadas condiciones), lo recomendable (que no obligatorio) es inscribir la nueva titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, de forma que conste en registro público que el inmueble pertenece al nuevo titular. Este paso, es obligatorio si se va a proceder a la venta posterior.

Este sería, de manera muy general, el procedimiento más frecuente a seguir en caso de que se herede un inmueble. Desde el fallecimiento del titular del inmueble hasta que éste se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de su heredero para facilitar, en este caso, su venta. Pero, como os hemos dicho, ésto es algo muy general y cada caso puede tener unas circunstancias muy especiales, con lo que os aconsejamos que acudáis a un profesional que os asesore legalmente.

Luego, cuando llegue la hora de vender este piso, si no sabes por dónde empezar y necesitas ayuda y asesoramiento, en Bilboabando estaremos encantados de ayudarte con la venta.