VENDER UN INMUEBLE HEREDADO

Hace poco hemos tenido un cliente con una propiedad heredada que quería poner a la venta. Y aprovechando esa circunstancia hemos pedido la colaboración del despacho de abogados con el trabajamos habitualmente para que nos expliquen cuál es el procedimiento a seguir en estos casos.
Antes de nada, debemos tener en cuenta, que para que el proceso de venta de la casa heredada llegue a buen puerto hemos de ser muy escrupulosos en la documentación que se nos pida y en cumplir los pasos y procedimientos.

DOCUMENTACIÓN DE LA ACEPTACIÓN DE HERENCIA

Una vez que los herederos aceptan la herencia, lo primero que tendrán que hacer será preparar ante notario la siguiente documentación de la aceptación de herencia:

• Original del certificado de defunción. ( Se podrá obtener a partir de lo quince días hábiles desde el fallecimiento)
• Certificado de últimas voluntades (en el que deberá indicarse cuál es el último testamento otorgado por el difunto).
• Certificado de seguros de cobertura de fallecimiento.
• Copia auténtica del testamento del difunto.
• Escrituras de las propiedades inmobiliarias del difunto y recibos de IBI para obtener la referencia catastral de los inmuebles.
• Certificados de entidades bancarias con saldos a la fecha de fallecimiento.
• En caso que existan otros bienes y/o deudas (acciones, vehículos, préstamos personales o hipotecarios, etc.), y en la medida en que sea posible, documentos que acrediten que su titular era el fallecido.

En definitiva, se trata de identificar al difunto, sus herederos y demás beneficiarios (legitimarios, legatarios, etc.), los bienes y deudas que el difunto tenía, así como su reparto atendiendo al testamento o a los acuerdos posteriores alcanzados entre las partes (así, si el causante ha dejado bienes inmuebles por mitades indivisas, los herederos pueden acordar repartírselos de forma que cada uno se quede con la plena propiedad de un inmueble, aunque habrá que estudiar previamente la fiscalidad de ese acuerdo porque puede tener consecuencias en los impuestos a pagar).

LA PERSONA FALLECIDA NO HABÍA HECHO TESTAMENTO

Pero qué ocurre si la persona fallecida no ha hecho testamento?. 
En ese caso, será requisito previo a la escritura de aceptación de herencia, realizar ante el notario competente la declaración de herederos ab intestato, esto es, la identificación de quiénes son los herederos del difunto según la legislación aplicable a la herencia.

Para el acta, vamos  a necesitar el Libro de Familia, y dos testigos que  puedan acreditar   el parentesco.

UNA VEZ QUE SE HA FIRMADO LA HERENCIA

A continuación, una vez firmada la herencia, estos son los pasos a seguir:

• Proceder a la liquidación de Impuesto sobre Sucesiones, así como, si hay inmuebles urbanos y la ordenanza municipal del municipio en el que se encuentran lo prevé, tramitar el pago del Impuesto sobre  el Incremento de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (popularmente conocido como “plusvalía”) ante el Ayuntamiento.

Una vez satisfechos los impuestos ,cuyo pago hay que realizar en el plazo de los 6 meses siguientes a la defunción, (si bien dicho pago se puede aplazar bajo determinadas condiciones), lo recomendable (que no obligatorio) es inscribir la nueva titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, de forma que conste en registro público que el inmueble pertenece al nuevo titular. Este paso, es obligatorio si se va a proceder a la venta posterior.

Este sería, de manera muy general, el procedimiento más frecuente a seguir en caso de que se herede un inmueble. Desde el fallecimiento del titular del inmueble hasta que éste se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de su heredero para facilitar, en este caso, su venta. Pero, como os hemos dicho, ésto es algo muy general y cada caso puede tener unas circunstancias muy especiales, con lo que os aconsejamos que acudáis a un profesional que os asesore legalmente.

Luego, cuando llegue la hora de vender este piso, si no sabes por dónde empezar y necesitas ayuda y asesoramiento, en Bilboabando estaremos encantados de ayudarte con la venta. 

CONSEJOS A LA HORA DE ALQUILAR UNA VIVIENDA

Que el alquiler está en plena ebullición es algo que constatamos diariamente en Bilboabando. Hay determinadas zonas donde los alquileres apenas duran unas horas y si no eres lo suficientemente rápido en decidirte por él puedes perder la oportunidad de convertirlo en tu próximo hogar.

Por eso, para ayudarte a decir lo más rápido posible, te queremos dar algunos consejos.

Antes de decidirte por alquilar la vivienda, comprueba cómo es la zona donde está situada. Si es una zona demasiado ruidosa, si tienes cerca medios de transporte públicos, qué comercios tienes cerca, qué tipos de vecinos hay… Para ello estaría bien darse una vuelta a diferentes horas del día e incluso los fines de semana para comprobar "in situ" cómo es la zona.

El siguiente paso sería concertar una visita. Es el momento de fijarse en el estado general de la casa, estado de las ventanas, suelos, puertas, etc.. Comprobar que funcionen todos los electrodomésticos, que la caldera esté perfecta…Comenzar con todo en orden es fundamental.

Por último, has decidido que ésta es la vivienda que estás buscando. Llega el momento de formalizar todo en un contrato. A la hora de firmarlo, es esencial que todo lo hablado y decidido con el propietario quede fielmente recogido en el contrato, por muy buena relación que tengas con el propietarios.

Una vez que te has decidido a alquilar la vivienda tendrás que tener en cuenta…

Qué se incluye en el precio del alquiler

Hay que especificar la mensualidad, el día y la forma de pago. También tiene que quedar claro quién se encargará de pagar la comunidad, el IBI o el impuesto de basuras. Quién tiene que pagar los gastos de calefacción, electricidad o telefonía entre otros. Todo ello tendrá que aparecer bien detallado en el contrato de alquiler.

Cuál es la fianza o aval

En todos los alquileres se debe entregar una fianza que el propietario está obligado a depositar en el Gobierno Vasco. En este artículo os explicamos cómo se tramita.

Aún así, Bilboabando ofrece un servicio para gestionar y tramitar las fianzas de aquellos clientes que lo deseen.

Duración del alquiler

Otro punto importante a la hora de alquilar el piso es conocer la duración del mismo. Si se puede alquilar a largo plazo, si el propietario tiene hijos y existe la posibilidad de que lo vaya a necesitar en un futuro… Por ello es importante establecer el final del contrato de alquiler entre el propietario y el o los inquilinos, siempre respetando que el inquilino debe tener asegurado el periodo mínimo de tres años que marca la ley.

Los suministros

Este es uno de los puntos al que, a menudo, menos importancia le damos…hasta que nos encontramos a punto de instalarnos en nuestra nueva casa y nos hacemos la pregunta de si la luz, el teléfono o el gas están dados de alta o no y a nombre de quién deberán ir los recibos.

En Bilboabando nos hemos puesto en contacto con una compañía eléctrica, una de telefonía y con el Consorcio de Aguas y en los tres nos han indicado que con dar un número de cuenta nuevo para pasar los recibos sería suficiente. Aunque también nos han aconsejado hacer un cambio de titularidad para evitar posible problemas en un futuro. En este caso, nos solicitarán algunos datos del propietario (nombre, dni, referencia contrato o última lectura contador…) y les tendremos que facilitar un nuevo número de cuenta donde pasar los recibos a partir del cambio de titularidad del contrato.

Dependiendo de la compañía, estas gestiones tendrán un coste que deberá asumirlas el nuevo titular del contrato. (En las compañías consultadas, Iberdrola realiza las gestiones sin coste alguno, el Consorcio de Aguas cobra 21,13 € por las gestiones y en el caso de telefonía, la compañía consultada, cobra 12 € más IVA por el cambio de titularidad).

Las averías o reparaciones de la casa.

Quién debe hacerse cargo de las reparaciones o averías que surgen en una vivienda es un punto conflictivo entre inquilinos y propietarios. En general el inquilino debe hacerse cargo de todas las pequeñas reparaciones de desperfectos originados por el uso de la vivienda (bombillas, grifos, persianas, cristales…). Y el propietario, de elementos más estructurales como las tuberías o la caldera.

No obstante, desde Bilboabando siempre recomendamos la contratación de un seguro de hogar, o al menos de responsabilidad civil, por parte del inquilino.

Revisión de la renta.

Lo normal si se quiere subir el alquiler es que se haga teniendo en cuenta el IPC.

Indemnización por dejar el piso

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tiene derecho a dejar el piso en cualquier momento tras los 6 primeros meses de ocupación, sin pagar indemnización. Pero deberá avisar al propietario con 30 días de antelación. Aunque el propietario puede fijar en el contrato una cantidad como indemnización.

 “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.” 

 También es posible un desistimiento antes de que el contrato haya alcanzado los seis meses, si se acordó de ese modo en el propio contrato. En este caso, habrá que atenerse a la indemnización que acordaran las partes implicadas. Si no se acordó nada, y no se llega a un acuerdo entre inquilino y propietario, los jueces la establecerán.

Por eso es importante leerse en profundidad el contrato y ver si existe esta cláusula o no.

Uso del inmueble

En el contrato se indicará claramente qué uso tiene permitido el inquilino. Por ejemplo, si es un alquiler de vivienda habitual, es probable que haya una cláusula por la que se impide convertir esa vivienda en un despacho u oficina. También se marcará si está permitido subarrendar, lo mismo sería aplicable si el inquilino desea tener mascotas.

El inventario

Si el piso que hemos alquilado está amueblado es importante que en el contrato figure un anexo en el que se especifiquen todos los enseres y otros elementos que haya en la vivienda, apuntando también su estado, para evitar reclamaciones posteriores.

Hasta aquí algunos consejos que deberías tener en cuenta si estás pensando en alquilar una vivienda.

En Bilbobando te ayudamos a buscar tu vivienda en alquiler o a alquilar la tuya propia si lo deseas, asesorándote en todo lo que necesites. Estaremos cerca de tí en todo momento!!.